רכישת דירה להשקעה הפכה לאפיק השקעה אטרקטיבי מאוד בשנים האחרונות, במיוחד לאור  התשואה האפסית שניתן לקבל באפיקים הסולידיים. אין ספק כי כיום דירות נתפסות ככנכס  יציב ובטוח השומר על ערכו ולרוב אפילו משיג תשואה ריאלית. לפיכך דירה גם משביחה את ערכה, וגם מייצרת תשואה דרך דמי השכירות שניתן לקבל עבורה.

רכישת דירה להשקעה

ישנם דרכים רבות לאתר דירות להשקעה בכל רחבי הארץ, אך לפני כן יש להחליט כמה כסף יש לכם להשקיע ומהי המטרה של ההשקעה, והאם באמת אתם עשויים להרוויח. חשוב לקבוע גם מה בדיוק תעשו עם הדירה להשקעה שתרכשו. האם אתם רוצים להשכיר את הדירה, ואם כן כיצד ובאיזה אופן. ואולי בכלל אתם חושבים לשפץ אותה ואז למכור ברווח? אפשרות אחרת היא להרוס את הדירה ולבנות אחת חדשה. האופציות הן רבות ומגוונות, ומחייבות תכנון. הנה כמה עובדות ונושאים שיש לתת עליהם את הדעת.

האם באמת אנו מרוויחים וכמה

יצאנו לבדוק האם באמת אנו מרוויחים וכמה כאשר אנו רוכשים דירה להשקעה. ובכן, בין השנים 2009 ל-2015 התייקרו הדירות בישראל בכ-80% בממוצע, כשבין הערים הגדולות הובילה העיר חיפה את ההתייקרות עם מעל 100%, אחריה הגיעה למקום השני העיר  באר שבע עם הכפלה של ערך הדירה, את המקום השלישי תפסה תל-אביב עם קרוב להכפלה, ובירושלים, לעומת זאת, עלו מחירי הדירות ב-6 השנים הללו בקרוב ל-70%.

מחירי השכירות של הדירות הללו עלו באותה תקופה בכ-50% בממוצע, בעיקר במרכז הארץ. כלומר, ההבדל בין עליית מחיר הדירה לעליית שכר הדירה, מלמד בעיקר על ירידה בתשואה על דירות וזאת על רקע הירידה בריבית. נכון שכולם מתלוננים על עליית מחירי הדירות ומתלוננים גם על שכר הדירה הגבוה, אבל באופן יחסי – שכר הדירה נמוך כרגע וכאשר הריבית תחזור לעלות, השכירות תעלה בהתאמה. וזו בדיוק הנקודה. כשבודקים את ההנחה שמחירי הדירות ישמרו על ערכם הריאלי על פני שנים מגלים כי  גם אם יהיה קיפאון בשוק ואפילו ירידות בשנים הקרובות, הרי שמדובר לרוב על השקעה לשנים רבות, ולכן על פני זמן, הדירות שומרות לפחות על ערכם הריאלי. למעשה, בבדיקה לעומק מסתבר כי רוב הדירות משביחות מעבר למדד, ומספקות למשקיעים תשואה ריאלית משמעותית.

כמה להשקיע ואיך

דעתם של המומחים חלוקה לגבי אופן המימון של רכישת דירה להשקעה. יש מי שימליצו לכם לקחת משכנתא בעוד אחרים יביעו את חששם ויניעו אתכם מלעשות כן. הנה הנימוקים בעד ונגד לעניין זה:

משכנתא לדעתם של הממליצים היא הפתרון האידיאלי למצב של ביצוע השקעה כשאין בידכם את כמות הכסף הדרושה לכך. בנטילת משכנתא, אתם למעשה מעבירים את נטל מימון הדירה מכתפיכם לכתפי הבנק ולכם נחסכות בכך שנים רבות של חיסכון וצמצום. במרבית המקרים, דמי השכירות של הנכס הם אלו המשלמים את תשלומי משכנתא, כך שאתם המשכירים לא תאלצו לשאת בכל עלות נוספת עבור אותה משכנתא. לפיכך, בטווח הקצר או הבינוני, כספי השכירות יממנו את המשכנתא כשאתם עדיין צעירים ועובדים. ואילו בגיל מבוגר יותר, כספי השכירות יוכלו לממן את תענוגות החיים שלכם כמו נסיעות לחו"ל, בילויים ותרבות פנאי או את כל אותם דברים שתתקשו לממן באמצעות הפנסיה שתקבלו או מהחסכונות שצברתם.

אולם לדעת השוללים את לקיחת המשכנתא, הרי שבמידה ורכשתם את הדירה באמצעות הלוואת משכנתא, כאשר ההון העצמי שלכם הסתכם ב-30% והשאר מומן באמצעות משכנתא שרובה בריבית שנתית קבועה של 2% ל-30 שנה, הרי התשואה השנתית מהשכרת הדירה תקטן בהתאם לכ-2% לשנה בממוצע.

לרוב המחשבה כי רכישתה של דירה להשקעה

באמצעות משכנתא היא לטווח מאד ארוך, מתוך כוונה שדמי השכירות יכסו את החזר המשכנתא ועוד יישאר עודף לטובת הכנסות המשפחה, אולי נכונה לשנים הראשונות, אולם אחר כך החזר המשכנתא עולה, יותר מדמי השכירות, ואילו העודף שבניתם עליו נשחק ונעלם. לכן, המלצתם היא שאם אתם קונים דירה להשקעה כנכס מניב, עדיף לעשות זאת עם הון עצמי כמה שיותר גבוה.

כמה עולה דירה להשקעה

אז כמה באמת עולה דירה להשקעה. ובכן,  למרות המימרה השגורה שכבר "אין מציאות בשוק", הרי שאם מחפשים היטב, תמיד ניתן למצוא "מציאות". ולמה הכוונה ב"מציאות"? מדובר בדירות במחיר זול, אשר בהשבחה קלה שלהן תוכלו להרוויח עליהן עשרות אחוזים. לדוגמה, דירות ישנות בשכונות מוזנחות העומדות לפני תכניות השבחה כמו תמ"א 38 או פרוייקט פינוי- בינוי. לחילופין, דירות על הנייר באזור מתפתח ועוד.

מאוד חשוב להדגיש כי המחיר שאתם "רואים" עבור דירה להשקעה בפועל אינו המחיר הסופי וכי יש לקחת בחשבון את השינויים והתוספות בתשלומים. במידה ומחיר הרכישה צמוד למדדים כמו מדד תשומות הבנייה או מדד המחירים לצרכן, במידה ולקחתם משכנתא הרי שצריך לקחת בחשבון את ההוצאות בגין משכנתא, ושימו לב שריבית המשכנתא המצטברת היא למעשה מהווה הוצאה שוטפת המייקרת לכם בעצם את מחיר הדירה, וכמובן צריך לקחת בחשבון את מס הרכישה המוטל על משקיעים.

חשיבותו של מיקום

כשבאים לרכוש דירה להשקעה קיימת תמיד ההתלבטות לגבי מיקום. ואכן אם אתם משקיעים אשר בבעלותכם הון המיועד להשקעה בנדל"ן, האם תבחרו להשקיע ברכישת דירת 4 חדרים בשכונות הערים שמחוץ לאזורי הביקוש, או לחילופין בדירת 3 חדרים באחת משכונות המרכז. רוב המדדים מראים כי לא קיימים פערים משמעותיים בין שיעורי תשואת השכירות המתקבלות, וכי בחירה בכל אחת מהאופציות תניב לרוב תשואה שעומדת על כ- 3.5% בממוצע. לכן הבחירה במיקום צריכה להיות תלויה יותר בפוטנציאל ההשבחה העתידי של הנכס, ופחות בתשואה שתפיקו ממנו.

השאלה האסטרטגית שצריכה להישאל היא איפוא בכל הקשור לגבי ההשקעה שלכם, היא הסתכלות ארוכת טווח. עליכם לשאול את עצמכם היכן להערכתכם מחירי הדירות יעלו בשיעור משמעותי יותר, ולא להסתפק בשאלת התשואה. לפי מומחים ישנם, מספר פרמטרים העשויים לנבא פוטנציאל השבחה גבוה לנכס במרבית הישובים, פרמטרים אותם מומלץ לבדוק טרם הרכישה. ביניהם, ניתן למנות תכניות קיימות להתחדשות עירונית או תוכניות לשדרוג ופיתוח התשתיות בסביבת הנכס. בנוסף לכך, מומלץ לשלב בין שיקולי הרכישה את ההוצאות השוטפות הצפויות, כמו לדוגמה הוצאות תפעול העשויות לגדול ככל שהדירה שרכשתם היא ישנה יותר.

עלויות שלא הבאתם בחשבון

דירה להשקעה גוררת אם כן, הוצאות שאותן יש להוסיף לעלות הכוללת, ולעתים משקיעים שוכחים להביא אותן בחשבון. אילו עלויות תשאלו, ובכן, שכ"ט עו"ד, שבמינימום יכול להגיע לחצי אחוז ממחיר הדירה. במידה ונעזרתם במתווך תוסיפו עוד 1.5% בממוצע פלוס מע"מ. עכשיו אם הדירה דורשת שיפוץ, הרי ששיפוץ מינימלי דורש השקעה של כ-50 אלף שקל. ואם אתם לוקחים משכנתא יש לכם הוצאות נוספות על פתיחת תיק בבנק, דו"ח שמאות וכו'. כל אלו עלויות שרובנו לא מתייחסים אליהם וכן צריך לשים אליהם לב כשמתדיינים או מכוונים למחיר המתאים לנו בעת ההשקעה.

בנוסף, כשאתם רוכשים דירה להשקעה בפרט, למיסוי יש השלכות גדולות ולכן גם לחשיבה ולתכנון קיימת חשיבות מכרעת. עליכם לחשוב כבר בעת הרכישה על המיסוי השוטף שתצטרכו לשלם עבור השכירות, וכן על המיסוי במכירה, כלומר מס שבח. מומלץ אם כן להתעדכן בכל מקורות המידע, אם זה מול רשויות המס, או מול מומחים. המשמעויות יכולות להיות שוות הרבה כסף. שהרי מסתבר כי קיימת חשיבות מיסויית לשאלות כמו איך אתם רוכשים? האם זה באופן פרטי, או לחילופין דרך חברה? באיזה מסלול מס אתם בוחרים? קחו בחשבון כי קיימים שלושה, כאשר אתם משכירים את הנכס, ואיך אתם מתזמנים את המימוש של הדירה כדי למזער את תשלום מס השבח.

כמו כן כשתגיעו למימוש הנכס יש עלויות שצריך לקחת בחשבון כמו דמי תיווך, שכר טרחת עורך דין, ועוד הוצאות בלתי צפויות כמו שיפוץ קל נוסף של הדירה וכד'.  בסופו של דבר יתברר לכם כי מראש השקעתם כ-20% יותר על מחיר הדירה, ולכן רק אם תצליחו למכור אותה ברווח גדול מ-20% למעשה תרוויחו עליה.

שיקולים חשובים נוספים שלא הבאתם בחשבון

מעבר לנושא העלויות ישנם עוד כמה שיקולים שיש לתת עליהם את הדעת. כמו לדוגמה המרחק הפיזי שלכם מהדירה שרכשתם. שהרי אם מדובר בשוכר סביר הזמן שתצטרכו להשקיע הוא מועט, אך במידה ומדובר בשוכר "בעייתי", הרי הזמן שלכם יהפוך את ההשקעה "לכאב ראש" מאוד גדול עבורכם.

בנוסף, הפיתוי לרכוש דירה להשקעה בשכונה חלשה הוא רב מאחר ולכאורה מדובר בהשקעה "זולה", סוג של מציאה. אך לעיתים אנו עשויים לגלות שהזול הוא יקר במקרה כזה. כי יהיה עליכם להתמודד עם אוכלוסיה שייתכן ואינה כה יציבה, מה שעתיד להעמיד את התשואה שתשיגו על הנכס בספק.

אופציות להשקעה בנדל"ן

רכישתה של דירה להשקעה יכולה באמת להסתכם בהשכרתה באופן קונבציונאלי ולנסות להפיק ממנה רווח אפשרי של עד 4% לשנה בתשואה. אז נכון הדירה תפרנס אתכם או תהווה תוספת נחמדה להכנסתכם הקבועה. אבל אם אתם מחפשים להיות יזמים הרי שדירה כזו גם יכולה להפוך עבורכם לכר מאוד עניף של הכנסה.

קחו לדוגמה את טרנד האייר בי אנד בי, הנחשב למהפכה משמעותית ביותר בענף התיירות העולמי. מסתבר כי יותר ויותר תיירים מעדיפים את האופציה של 'שכירת דירה לטווח קצר' על בתי המלון המסורתיים. דעו לכם כי דירה המיועדת להשכרה לטווח קצר, ומנוהלת בצורה נכונה, יכולה לשלש את שכר הדירה החודשי, כך שגם במקרה של נכסים יוקרתיים התשואות יכולות להגיע לרמה נאה של חמישה או שישה אחוזים.

רכישת דירה להשקעה השקעת הנדלן של המחר

העיר שמובילה כמובן את טבלת הביקושים באייר בי אנד בי בישראל היא תל-אביב. אשר לפי הערכות זהירות מדובר בלפחות עשרת אלפים יחידות דיור הפועלות ברחבי תל אביב לפי מודל זה. חלקן עושות זאת באופן חלקי, וחלקן מיועד רק למטרה זו. מסתבר כי היום, מרבית הדירות להשקעה בתל אביב אשר נרכשו בשנה האחרונה פועלות במודל זה.

אולם תל אביב לא לבד, גם בירושלים קיים ביקוש רב לדירות כאלה, וכך גם בעיר הפועליםחיפה שם  פועלות עשרות דירות.  בהערכה זהירה אפשר להניח שגם הביקוש הקבוע לדירות להשקעה בחיפה מושפע מהעניין הזה.

נקודה חשובה היא כי העיר בישראל שדואגת לתת פייט לתל אביב בכל הקשור לגזרת ההשכרה לטווח קצר היא אילת. העיר הדרומית בישראל המתבססת על תיירות כמעט מיום היווסדה, ואשר למעשה היו בה דירות אייר בי אנד בי  עשרות שנים לפני שהמונח היה קיים. צועדת צעד אחד קדימה כאש כיום ישנם פרויקטים חדשים המוקמים בעיר, אשר כמעט כל יחידות הדיור הנמכרות בהם מיועדות להפוך לדירות בנוסח אייר בי אנד בי.