מדריך להשקעות בנדלן– על הדבש ועל העוקץ

כל המי ומי בתחום ההשקעות יגידו לכם היום כי הנדל"ן הוא התחום החם ביותר להשקיע בו.  אז אם אם רציתם לדעת למה כדאי לבצע השקעות בנדל"ן? תגלו כי קיים סיכוי גבוה שתהנו מהכנסה פאסיבית אשר תאפשר לכם לבצע עליית מדרגה כלכלית, ואין זה חשוב אם אתם שואפים לרכוש נכס שישמש אתכם, כך שיניב תשואה חודשית קבועה, או נכס שברצונכם למכור בסוף הפרויקט, הימצאתו של שוק הנדל"ן בישראל, בשנים האחרונות, בעליה מתמדת גרמה לרבים לנצל עובדה זו ולמנף את השקעתם כך שיוכלו וליהנות מרווח פיננסי משמעותי. בנוסף אם מתחשבים באטרקטיביות של שוק ההון שרק הולכת ונחלשת בעקבות הריבית הנמוכה, הופכת כמעט כל השקעה בנדל”ן שניתן לחשוב עליה, לכדאית במיוחד. ובכל זאת ישנם כמה גורמים שיש לקחת אותם בחשבון בעת שאתם ניגשים לביצוע ההשקעה.

איפה כדאי להשקיע – נדל"ן פרטי מול מסחרי

האמת היא שבשל התשואה הכמעט ודאית בתחום הנדל"ן, השאלה הזו צריכה להתעדן ולהיות איפה הכי כדאי להשקיע. וכדי שלא תעמדו כמו ילד בחנות ממתקים תנו לנו לפרוש בפניכם את האפשרויות השונות.

כשמדובר בשוק הישראלי ובישראלים, הרי שהשקעה בדירה נחשבת עדיין למועדפת כאשר מדברים על השקעות בנדל"ן. השקעה בדירה למגורים באזורי הפריפריה הדרומית והצפונית כוללת עלות יחסית נמוכה של כמה מאות אלפי שקלים, אך התשואה שתקבלו תהיה נאה למדי, בנוסף לצידם של  התשלומים החודשיים שתגבו בגין השימוש בנכס, הרי שהרווח הגדול באמת שתוכלו לעשות יהיה הודות להשבחת הנכסים המתרחשת באופן כמעט אוטומטי לאור עליית שווין של הדירות באזורים אלה. כמובן שהחיסרון המרכזי בהשקעה בנכסים מסוג זה הוא הקושי באיתור העסקה המתאימה. קושי אחר הוא בתחום התחזוקה השוטפת שעלולה להסתכם בהוצאות כספיות גדולות ובזבוז זמן יקר, ובואו לא נשכח כי מדובר בהכנסה חודשית בסכומים נמוכים. כך שאם בדירות זולות וישנות קיימים פגמים ותקלות רבות בתשתיות, אתם עשויים להתעסק בשיפוץ הנכס פעם אחר פעם.

שוק הנדל"ן המסחרי

לעומת זאת מאפשר רכישת משרד בשטח מרכזי, תמורת כמה מאות אלפי שקלים בלבד. היתרון הבולט של השקעות בנדל"ן מסחרי, ובכלל זה ברכישת משרד לעומת השקעה בנכס למגורים לדוגמה, הוא התשואה הגבוהה. בהשוואה לשוק הדירות, התשואה ממשרדים היא פי שניים, ואף יותר. אולם ניתן למנות מספר חסרונות להשקעה כזאת. ראשית, אין כאן פטור ממס כמו במגורים. בנוסף, נדרשת הפעלת מערכת חשבונאות גם לאנשים פרטיים. וכן, השוק תנודתי ביותר ואתם עלולים להחשף להצפה מהירה בעקבות מגדלי משרדים הנבנים במהירות באזור בו השקעתם. חסרון נוסף מתבטא בהשפעת התנודות בשוק המסחר, כגון סגירת עסקים בתקופות של מיתון במשק, העלולה לייצר מצב שבו המשרד יעמוד ריק עד שתמצאו שוכר חלופי.

השקעות בנדל"ן בארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות

אין ספק כי משבר הסאב-פריים בארצות הברית משך משקיעים רבים לרכוש דירות ובתים בארץ זו. ואכן לחלום האמריקאי ישנם יתרונות ברורים, בנוסף לתשואות הגבוהות באזורי הביקוש, וכאן יש לסייג כי אלו לא תמיד יכולות להתממש. הרי שהחוק האמריקאי מספק ביטחון לבעלי הנכס כך שחוזה אשר נחתם אמור להיות מכובד במלואו. אך בכל הדבש הזה מסתתר עוקץ, מאחר ואין לישראלי הממוצע המתעתד לרכוש נכס שום ידע על השוק שבו הוא רוכש נכס. לכן קל להטעות אותו במצגי שווא של כל אותן תשואות גבוהות על הנייר.בנוסף היבטים משפטיים וכן שיטת המיסוי המשתנה ממחוז למחוז מקשים על משקיעים מן החוץ, שאין ברשותם כל היכרות מעמיקה עם שוק הנדל"ן המקומי. ולבסוף, לא דיברנו על החיסרון המשמעותי הכרוך בניהול נכס בשלט רחוק ובמדינה זרה, לכן לרוב נצטרך להשתמש בשירותי  ניהול חיצוני שנוגס ברווחים בצורה משמעותית.

להתחבר אל השורשים

קשה להתעלם מפוטנציאל ההשבחה הגבוה הטמון בפנייה אל השקעות נדל"ן בקרקע חקלאית פרטית, וזוהי ככל הנראה הסיבה לכך שהשוק הזה מושך רבים להתעניין בו. כמובן שמומחים בתחום יבהירו לכם כי מדובר בהשקעה המיועדת לטווח הארוך.

אחד החסרונות הבולטים של אפיק זה הוא שהשינוי בייעוד של קרקע חקלאית למגורים נמשך מספר שנים. הוא דורש את אישור הוועדה המקומית אשר בשטחה נמצאת הקרקע, וכן את אישור הוועדה המחוזית להליך. הקושי העיקרי כאן הוא כי אין ערובה לאישור התכנית. בנוסף, ישנה חשיפה של הרוכש להפקעה משמעותית של הקרקע כאשר משנים ייעוד. וכך רוכש פוטנציאלי יכול למצוא את עצמו עם קרקע המיועדת להפוך לדרך, או לשטח ירוק, או אף קרקע עם הגבלות של רשות העתיקות. כמו-כן, כאשר חושבים על חישובי הרווחיות, שאכן יכולים להגיע לתשואות גבוהות במיוחד, חייבים לקחת בחשבון את ההוצאות והעלויות הכלולות בהליך כזה, כמו לדוגמה עלות מס רכישה, בשיעור של כ-6%,  אגרות למיניהן, היטלי פיתוח ודמי היתר, או לחילופין היטל השבחה לקרקע חקלאית שהוסבה לקרקע לבנייה שהינו בשיעור של כ-50% משיעור ההשבחה אשר חל על הקרקע. בנוסף עלות קרקע חקלאית משתנה והיא תלויה בגודל הנכס ובמיקומו הגיאוגרפי.

להשכיר לסטודנטים

מסתבר כי הביקוש למעונות סטודנטים הולך וממצב עצמו כאלטרנטיבה טובה בתחום השקעות בנדל"ן. בשנים האחרונות מתפתחת דרישה הולכת וגוברת להשכלה גבוהה, אולם קצב בניית מעונות הסטודנטים אינו מדביק את הפער.התוצאה היא שסטודנטים רבים מחפשים אחר דיור מוזל ופונקציונלי בקרבתו של מוסד לימודיהם. למשקיעים בפתרונות דיור לסטודנטים מדובר ביתרון משמעותי שכן הביקוש עולה על ההיצע הקיים בשוק. בנוסף, יש לזכור כי זמן לימודי תואר אקדמאי אורך כשלוש שנים לפחות, וחלק ניכר מהסטודנטים ממשיכים ללימודי המשך, והמשקיע זוכה לראש שקט בזמן תקופת השכרה הארוכה באופן משמעותי מן הממוצע בשוק. החסרון במקרה הזה הוא שהתשואות כאן נמוכות יותר מאלו שניתן להפיק מקרקע חקלאית שהופשרה, ואף מתשואות על הנייר של רכישתו של בית בארצות הברית.

השקעה בקרן נדל"ן

מעבר לכל ההשקעות הקונבנציונאליות ישנה קרן  השקעות נדלן קטנות . קרן כזו מאפשרת למספר משקיעים להתאגד ביחד ולהשקיע בפרויקטים גדולים. אי אפשר להתעלם מהעובדה כי ישנן הזדמנויות מעולות בשוק הנדל”ן אולם רף הכניסה שלהן הוא גבוה. קחו לדוגמה אפשרות של רכישת קרקע ובניית בניין מגורים עליה. ברור כי לאדם הממוצע לא יהיה את הסכום הדרוש, וגם כי לא יוכל לקבל אישור מהבנק לצורך הלוואה כזו. אז גם אם הוא בטוח שהעסקה הזאת מצויינת, הרי הוא לא יוכל להשקיע בה לבד. ולכן מכאן צמחו ועלו קרנות ההשקעה בנדל”ן. אלו מאפשרות למשקיעים פרטיים עם הון עצמי ראשוני לקחת חלק בפרוייקטים גדולים ולאפשר להם להגיע לתשואה גבוהה במינימום מאמץ.

השקעה בנדלן בקרן RIT

תחום אחר של השקעות בנדל"ן, הוא השקעה בקרן RIT, שהיא קיצור של Real Estate Investment Trusts. קרנות ריט הן חברות ציבוריות שתחום עיסוקן העיקרי הוא נדל”ן מניב. הן רוכשות נדל”ן מסחרי, מנהלות אותו וגובות דמי שכירות מהדיירים

חברת המתאגדת כקרן ריט מקבלת מהמדינה פטור מלא ממס חברות. ובתמורה מחויבת לענות על מספר דרישות, ובראשן החובה לחלק לפחות 90% מהכנסתה החייבת כדיבידנד למשקיעים, והמס משולם רק בעת חלוקת הדיבידנד.