המשקיעים מתקשים לבחור השקעות נדל"ן 

גם אתם מביטים בקנאה על החבר הזה שידע לקנות נכס בזמן וליהנות מתשואה גבוהה. גם אתם אומרים לעצמכם שלו הייתים נכנסים לשוק השקעות הנדל"ן בזמן הנכון ובמקום הנכון היום הייתם נהנים מההשקעה שלכם. ואכן תחום הנדל”ן הפך להיות התחום החם בעולם ההשקעות, ולא בכדי. כשמסתכלים על שוק ההשקעות מגלים כי הריבית הנמוכה במשק מצד אחד, ואי היציבות של השווקים בעולם, הפכו את השקעות נדל”ן למסלול השקעה יחסית סולידי ומושך. נכון שגם במסלול השקעה זה אין תמיד יציבות מוחלטת, אך אין להתעלם מהעובדה כי הוא מאפשר למשקיע ליהנות מתשואה נאה, במיוחד אם ההשקעה נעשית תוך הסתמכות על ידע מקצועי ואיכותי.

להשקיע ולהרוויח – האם זה אפשרי?

אם תשאלו את עצמכם למה כדאי לי לבצע השקעות בנדל"ן ? תגלו כי בין אם אתם רוכשים נכס שישמש אתכם, כזה המניב תשואה חודשית קבועה, או בין אם אתם רוכשים נכס שברצונכם למכור בסוף הפרויקט, עדיין סיכוי גבוה כי תהנו מהכנסה פאסיבית שתאפשר לכם לבצע עליית מדרגה כלכלית. אין להתעלם מהעובדה כי בשנים האחרונות שוק הנדל”ן בישראל נמצא בעליה מתמדת מה שדחף רבים לנצל את המומנטום כדי למנף את כספם וליהנות מרווח פיננסי משמעותי. במקביל, האטרקטיביות של שוק ההון רק הולכת ונחלשת בעקבות הריבית הנמוכה, מה שהופך כמעט כל השקעה בנדל”ן שתוכלו לחשוב עליה, לכדאית הרבה יותר.

איך לבצע השקעות בנדל"ן ולהצליח

מומחים רבים בתחום הנדל”ן יגידו לכם שלעולם הנדל”ן מומלץ להיכנס עם מקסימום ידע. אם כן זהו הרגע בו כדאי שתשבו, תקראו, תלמדו, תתנסו על יבש ואז פשוט תקפצו למים. אלא שגם אם יש לכם זמן ללמוד באופן תיאורטי את הנושא, אין כמו הניסיון בשטח כדי להבין את השוק. חברות שונות מאפשרות למשקיעים מתחילים וקטנים להתאגד יחד תוך שהם מקבלים את כל השירותים המקצועיים כגון בדיקת נאותות, תוכנית עסקית, ליווי משפטי ומקצועי, בקרה על התנהלות היזם או הקבלן ועוד. בקיצור מה שיאפשר לכם, כמשקיעים, לקבל קצת שקט נפשי.

איפה להשקיע

וכן כמו תמיד נדמה כי זוהי שאלת השאלות. היכן כדאי לבצע השקעות בנדל"ן. ראשית כדאי לבחון האם אתם מעוניינים לבצע השקעות מעבר לים, או להישאר בארצנו הקטנה והמוכרת. כשזה מגיע להשקעות בחו"ל, יש לקחת בחשבון את העובדה שההשקעה שלכם תתנהל רוב הזמן בשלט רחוק, מה שעשוי להקשות עליכם. בעוד שבישראל, גם אם תחליטו להשקיע באילת לדוגמה, זמן הנסיעה יהיה של כמה שעות לכל היותר במכונית.

ישנן מספר אופציות להשקעה בנדל"ן בחו"ל. הראשונה, וזו המהווה את השם החם היום בתחום, היא גרמניה.וכשמדברים על גרמניה לרוב מדברים על ברלין או מינכן, עם איזכור שמן של פרנקפורט וקלן. השקעה מומלצת נוספת היא קייב, בירת אוקראינה. העיר, המונה קרוב לחמישה מיליון תושבים, מצליחה לעמוד בכל הפרמטרים של המשקיע הישראלי, כמו סכום ההשקעה הסולידי ועליית ערך הנדל"ן. וכמובן ישנן גם השקעות בנדל"ן נוספות מעבר לים כמו לדוגמה בארצות הברית.

ואילו בארץ ישנן מספר פרוייקטים מעניינים כגון  "תכנית האלף", בראשון לציון, ואשר מתייחסת למתחם המשתרע בחלקה הדרום מערבי של העיר, ממתחם ראשון מערב בצפון ועד לכביש 431 בדרום ומכביש 40 במזרח ועד לחוף הים במערב. במסגרת מתחם האלף עתידות להיבנות כ- 5500 יחידות דיור וכ- 1.7 מיליון מטרים רבועים, המיועדים למסחר, תעשיית הי טק ותעסוקה.

מקום אחר להשקעה היא בעיר אילת. מחירה הממוצע של דירה באילת זול ב-30% לפחות מהמחיר הממוצע בישראל. לעומת זאת, ניכר בעיר כי מגמות הפיתוח שלה, ובעיקר השקתו הקרבה של שדה התעופה החדש, מעודדות משקיעים לבצע בה השקעות בנדל"ן. אפשרות אחת היא כמובן להשקיע ביחידות נופש שיושכרו כדירות סאבלט במגוון האתרים שמתמחים בכך, כמובן גם לרכוש בתי קרקע אותם אפשר לרוב להשכיר למשפחות ולתיירות פנים. אפשרות אחרת להשקעה היא בנדל"ן מסחרי כמובן.

להשקיע בנדל"ן מסחרי

ההשקעה בנדל"ן מסחרי יכולה להניב פירות נאים ביותר, אם כי היא כוללת גם מספר סיכונים. אחד מהם הוא במצב של מיתון או שפל בשוק, עתידים המחסנים, החנויות והמשרדים שרכשתם לעמוד ריקים וללא דורש, בעוד שלבתי מגורים תמיד יהיה ביקוש, כי אנשים צריכים לגור היכן שהוא. מאידך, על נדל"ן מסחרי ישנה תשואה גבוהה יותר, פי שלושה מהתשואה בבתי מגורים. ואכן מקום מתאים ליצירת השקעות בנדל"ן מסחרי הוא מערב ראשון לציון. כאשר סיור קצר באזור מגלה אמת מפתיעה, והיא כי במערב ראשון לציון אין בנייני משרדים מודרניים. כרגע נבנה פרוייקט אחד, משהו שכדאי לקחת בחשבון.

כאשר מדובר בתחום השקעות בנדל"ן מסחרי רצוי להתייחס למספר נקודות חשובות. הראשונה, לוודא כי המשרד שאתם מתכננים לרכוש  ממוקם באזור מבוקש ועם נגישות תחבורתית גבוהה ונוחה. בנוסף, וודאו את חוזקה ויציבותה של החברה העומדת מאחורי הפרויקט. כמו כן השתדלו לרכוש משרד הממוקם בבניין משרדים יוקרתי

נדלן מול אפיקים אחרים

עולם ההשקעות הוא עולם רחב ומגוון, ומציע מגוון רחב של מכשירים פיננסיים באמצעותם ניתן להשקיע במגוון רחב של נכסים, החל מאגרות חוב, דרך מניות ואופציות וכלה בנדל"ן. בתוך כל העולם המגוון הזה, שני המשתנים החשובים ביותר הם הסיכון והתשואה – מהו הסיכון הגלום בכל ערוץ השקעה ומהי התשואה שלה ניתן לצפות בהשקעה טיפוסית באותו ערוץ. המטרה, מן הסתם, היא לייצר את התשואה הגבוהה ביותר תוך לקיחת הסיכון הקטן ביותר, אלא שבפועל זה לא עובד כך. ככלל, ככל שפוטנציאל התשואה גבוה יותר, כך גבוה יותר פוטנציאל הסיכון. יחד עם זאת, ישנו תחום אחד שמציע רמת סיכון נמוכה יותר יחסית, תוך שמירה על רמת תשואה גבוהה יחסית, ולתחום הזה קוראים השקעות נדלן.

מה מיוחד בהשקעות נדלן ביחס לערוצי השקעה אחרים?

כאשר בוחנים את המאפיינים הייחודיים שמבדלים את העולם של השקעות נדלן מתחומי השקעות אלטרנטיביים, מה שבולט מעל כל הפרמטרים הוא הנכס עצמו, הנכס בו מבוצעת ההשקעה. כאשר אנו משקיעים בבורסה, אנו משקיעים בחברה שעומדת מאחורי המניה הנסחרת. אותה חברה חשופה לסביבה עסקית מורכבת מאוד, שיכולה להשתנות בין רגע או אפילו בצורה איטית והדרגתית, אך באופן שאנו כציבור איננו חשופים לה. כאשר מדובר בנדל"ן, מדובר למעשה בנכס דה לא ניידי, קרי נכס שקבוע באדמה בצורה חזקה ויציבה. בנוסף לכך, הנכס הזה תמיד זוכה ותמיד יזכה לביקוש, שכן בני האדם זקוקים למקום להתגורר בו, לנהל ממנו עסק או לייצר בו מוצרים תעשייתיים. המשמעות היא שנכס נדל"ן הוא נכס בטוח הרבה יותר מכל נכס אחר שניתן לחשוב עליו בעולם דף בית ההשקעות.

בנוסף לכך, לעולם של השקעות נדלן

ישנם עוד מספר מאפיינים שהופכים אותו לייחודי יותר ביחס לערוצי השקעה אחרים. כך למשל, אם אתם משקיעים לטווח קצר, תוכלו לקנות נכס זול במצב רעוע, ולהשביח אותו במהירות ובאופן עצמאי, ללא כל תלות באף גורם אחר. תוכלו לשפץ את הנכס, להרחיב אותו, ליפות אותו ובעצם כך להעלות את ערכו ביחס למחיר ששילמתם עליו. מאפיין נוסף, שהוא אמנם אינו ייחודי, אך מתאים מאוד לתחום הנדל"ן שנחשב לתחום ארוך טווח מלכתחילה, הוא העלייה הקונסיסטנטית במחירי הדיור ונכסי הנדל"ן בכלל לאורך השנים. זה נכון שבבחינה ארוכת טווח גם הבורסה מראה צמיחה קבועה ועלייה בשווי הנכסים הנסחרים בה, אבל הבורסה מציעה פיתוי רב הרבה יותר לביצוע השקעות לטווח קצר ובינוני, באופן שלא מאפשר לנצל את היתרון ארוך הטווח הזה.

כיצד מבצעים השקעות נדלן?

השקעה בנדל"ן יכולה להתבצע במגוון רחב של דרכים, החל מרכישת דירה או כל נכס אחר, ומכירתו כעבור תקופת זמן של עליית מחירים, דרך השקעה במניות של קרנות REIT, שמנהלות השקעות נדלן בעצמן ונסחרות בבורסה, וכלה בהשקעה דרך חברות השקעה, המתמחות בתחום הנדל"ן. לצד זאת, יש גם מקום רב להיזהר כאשר נכנסים לתחום זה דרך חברה חיצונית, שמבטיחה הרים וגבעות ללא סיבה מוצקה נראית לעין. מאחר והתחום של השקעות נדלן הוא תחום מאוד אטרקטיבי, שגם עשה הרבה גלים בשנים האחרונות, ישנם לא מעט יזמים זריזים שקופצים על העגלה ומקימים חברות השקעה בנדל"ן. לא תמיד היזמים האלה אוחזים ביכולות הנדרשות בכדי להשקיע בנדל"ן בהצלחה, ובדרך כלל ניתן לזהות אותם על פי ההבטחות שלהם לתשואות מופקעות ללא כל סיכון. השקעה בנדל"ן, כמו כל השקעה אחרת, היא השקעה נושאת סיכון ובעלת תשואה מוגבלת. כל מי שאומר לכם אחרת, מומלץ שתיקחו ממנו צעד אחורה.